您的位置:首页 > 工程技术 > 政策 > 高呼“活下去” 万科怎么了

高呼“活下去” 万科怎么了

2018-10-10 来源:乐居网  浏览:    关键词:万科,郁亮,万科碧桂园
摘要:9月28日开始,在深圳大梅沙,万科集团连续两天,召开2018年秋季例会,会议室主基调为红色,红色代表着希望和热情,再配以“活下去”的主题,极具视觉震撼力。  而就在9月11日,万科南方区域月度例会上,郁亮便呼出“未来三年的目标是活下去”的口号,在乐观者看来,郁亮此举不免显得战战兢兢,略微缺乏自信;但在悲观者看来,“地产老大哥”都焦虑了,还有中小房企的活路吗?无所适从。  然而,具有忧患意识的郁亮不只是说说而已,其雷厉风行,围绕“活下去”这个目标,万科硬生生把自己“逼”到了刀尖上。宣布去地产化,强调收敛和聚

  9月28日开始,在深圳大梅沙,万科集团连续两天,召开2018年秋季例会,会议室主基调为红色,红色代表着希望和热情,再配以“活下去”的主题,极具视觉震撼力。

  而就在9月11日,万科南方区域月度例会上,郁亮便呼出“未来三年的目标是活下去”的口号,在乐观者看来,郁亮此举不免显得战战兢兢,略微缺乏自信;但在悲观者看来,“地产老大哥”都焦虑了,还有中小房企的活路吗?无所适从。

  然而,具有忧患意识的郁亮不只是说说而已,其雷厉风行,围绕“活下去”这个目标,万科硬生生把自己“逼”到了刀尖上。

宣布去地产化,强调收敛和聚焦战略、大刀阔斧人事改革、未来三年的目标是活下去、公司更名将地产去掉、南方区域讲话主旨活下去、厦门万科打响降价第一枪、2018年秋季例会主旨又是活下去……动作如此大,万科真的无暇顾及当老大,在焦虑如何活下去了。

  起风了,凉意习习。

任何事的发生似乎都有章可循。

在大形势下,一向谨慎沉稳的郁亮说自己焦虑,思索万科如何活下去,这并不奇怪。

只不过,为蝶变,将自己置于刀尖上,行走之中,疼痛煎熬,远非仙侠剧中神仙度个劫后,就位列仙班那般简单。

  《红楼梦》中王熙凤的出场令人印象深刻,未见其人,先听其声。

而万科却是,未见其声,先行其事。

为活下去而战,对于万科来说,这一切才刚刚开始。

  当郁亮“收敛和聚焦、活下去”的言论,被人广为解读之时;当龙湖、保利、朗诗等房企相继更名之时,早在5月31日,万科便悄无声息地易名了。

国家企业信用信息公示系统显示,万科从原来的“广州市万科房地产有限公司”更名为“广州万科企业有限公司”。

  大刀阔斧进行人事改革,是万科惊掉地产人下巴的又一行动。

9月7日媒体报道,万科对内宣布调整总部组织架构,撤销万科总部全部部门设置,另成立事业发展中心、管理中心、支持中心。

改革力度之大,空前绝后。

  还是在9月中旬,万科南方区域月例会讲话中,郁亮呼出“未来三年的目标是活下去”的口号,信息量之大,让人得花好长一段时间消化。

在乐观者看来,郁亮此举不免显得战战兢兢,略微缺乏自信,万科在念大悲咒;但在悲观者看来,“地产老大哥”都焦虑了,还有中小房企的活路吗?  蝴蝶想要飞过沧海,就得使出浑身解数。

下半年销售回款压力巨大的万科,悄无声息地,从房价居高不下,热度非凡的厦门,打响了万科降价的第一枪。

9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万。

漳州万科城也被网友吐槽,称降价厉害,根据数据显示,9月份均价是17860元/平米,比上月相比下降0.88个百分点。

  9月28日,带着万科LOGO的两张照片,醒目地戳在那里,让人不得不凝神以看。

照片上显示,9月28-9月29日,深圳大梅沙,万科2018年秋季例会,主题是“活下去”。

会议室主基调是红色,中国红代表着希望和热情,极具视觉震撼力,俨然一个热血万科。

  此次秋季例会,到底说了些啥?就此问题,弹房君询问万科总部相关人士,相关人士未否认会议的召开,但其他问题,不得而知。

  活下去背后的逻辑,却是一目了然。

离2019年的到来,只剩下短短两个月时间,大形势受限下所引发的一系列问题,如销售回款、现金流、投入产出问题、商业地产收益、存量资产改造收益、高负债……这些劫,是压在万科胸口上的数块大石头,时间一长,又有外力按住他想解套的手,那便就喘不过气来了。

  起风了,凉意习习。

  最关注现金流的万科,上半年的经营性现金流继续为负。

2018年年中万科负债率为84.7%,创下了万科A在1991年上市以来的新高,净负债率也从 2017年末低到极致的8.8%上升到了32.7%。

标榜保守发展的万科,即便2018年上半年,总负债率不是像媒体报道的11393.67亿元,因为其中包括预收账款等。

但据相关数据显示,万科今年一季度的负债(剔除预收账款等)达到5496.67亿元,这也是一笔不小的数目。

  万科上半年的销售额是3046亿,但全年的回款目标是6300亿,也就说下半年万科的回款任务比上半年还重。

并且,万科在南方区域早已放缓开发业务、极少拿地,并大精力投入新业务。

但同时南方区域的回款压力十分大,于是万科才下了6300亿的回款通牒。

如郁亮所说“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”,短短两个月时间,即便不眠不休,在市场衰落的拐点,能否实现逆袭,还尚未可知。

  因为,降价跑量已经成为常态。

弹房君梳理发现,除了万科厦门、万科漳州楼盘降价,大房企新盘打折现象增多。

如安徽合肥著名楼盘泰禾合肥院子大降价,部分房源一夜降价5000元;坊间流传融创天津鼓励全员营销;恒大全国在售的住宅楼全部打出89折大优惠……包括碧桂园、万科、保利、金地都在全国多城市多盘联动促销。

  是的,市场出现明显降温的迹象和信号。

从限购限贷到限价限售的常态化,从限商贷到限公积金,从限土地拍卖到限房企融资,整个楼市进入冰封时代:土拍普遍遇冷、二手房持续降温、一手房降价促销;政策收缩状态继续、融资越来越难,房企既有的模式显然走不通了。

况且,一茬又一茬的韭菜割完之后,还有多少韭菜能割?这是个让人脑瓜疼的问题。

  有业内人士认为,预计未来两三年都是下跌、调整以及筑底的过程。

就连孙宏斌亦认为,今后五年都是波动的,政府的干预只能让波动显得更窄。

在大形势下,昔日高调张扬的孙宏斌,都转了性子,远离镁光灯下,再三强调安全第一:降杠杆和控制拿地,一向谨慎沉稳的郁亮说自己焦虑,思索万科如何活下去,这也并不奇怪。

  9月北京,风呼呼地吹,寒意袭来,不亚于冬天。

早就预测楼市进入拐点的万科,而今拐点似乎真的来了。

  如此判断下,高呼活下去、焦虑异常的万科,将自己逼到了刀尖上。

但坊间有人认为,万科揣着明白装糊涂,隐藏利润和实力,留有后招,以便在行业颓势之时,收购优质资产;还有人认为万科是故意放出这些信号,混淆视听,以便自己渔翁得利。

  如真这么乐观,冒那大险,将自己置于刀尖上,流泪流汗流血?不置可否。

然,不可否认的一点是,大形势下,谁都缺钱。

有接近万科的人士称,万科的确资金紧张,正想办法开源节流。

  万科的钱去哪儿呢?任何事的发生似乎都有章可循。

焦虑的万科早就进行多种尝试,将大量资金投入长租公寓、物业服务、商业地产、特色小镇之中,全面开花下,除了讲求高周转的住宅地产,能带来杯水车薪,其它不仅需大量资金,还周期长、见效慢,收益几何有待市场验证。

  以长租公寓方面为例,据万科2018年中报显示,截至目前万科累计获取房间数超过16万间,但开业仅4万间。

业内算了一笔账,剩下未开业的12万间房,如果未出租还需支付租金的话,假若拿房成本是每月3000元/间,一个月的成本需要3.6亿元,如果12万间房后续对外出租为每月5000元/间,一年赚24万元。

但这24万元仅仅是租金差所得,尚未减去运营成本、前期投入成本等。

  业内观点认为,倘若万科无法加快其长租公寓运营周转速度,加强盈利,长期发展下去,很可能会成为万科的“阿喀琉斯之踵”。

前面也提到,存量资产改造、商业地产、特色小镇乃至物流服务等收益几何,这些统统都是众所周知的老大难问题,在此不多赘述。

重要的是,从万科的中期业绩来看,仅房地产的营业利润率依然在往上走,而物业服务和其他业务的利润率在往下滑。

  在南方区域讲话中,郁亮要求万科所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行,保证万科能活下去。

收敛、聚焦之下,“投入和产出不匹配的、风险和收益严重不匹配的、做了三年还没做成的、做了三年仍靠万科内部资源内生增长的业务,要调整甚至不要做了”,郁亮说。

  这就意味着,长租公寓、特色小镇、存量资产改造等有待市场验证的业务,若三年期限到,依旧投入不产出,极有可能面临着收缩战线,或者被淘汰出局的命运。

而今强调品质为王的万科,它未来的主业极有可能还是房地产。

  此前的8月,万科在中期业绩投资者会议上表示,未来还将审慎计提,尤其对一些受调控影响的项目进行减值计提。

据中报数据显示,万科共计提12个项目,分别位于乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地,中西部区域和北方区域较为突出。

易居研究院总监严跃进说,类似跌价准备的计提,背后和房企的心态有关,说明房企预期真的在改变。

  说劫容易度劫难,打江山容易守江山难,对于刀尖上的万科来说,命运走向,会否如仙侠剧中,神仙度劫过后,便位列仙班呢?答案有待验证。

只不过,大抵做到如此地步,若蝴蝶真的飞不过沧海,又有谁忍心责怪?

版权声明:

本网仅为发布的内容提供存储空间,不对发表、转载的内容提供任何形式的保证。凡本网注明“来源:XXX网络”的作品,均转载自其它媒体,著作权归作者所有,商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

我们尊重并感谢每一位作者,均已注明文章来源和作者。如因作品内容、版权或其它问题,请及时与我们联系,联系邮箱:service@qeerd.com,投稿邮箱:tougao@qeerd.com